1. O que é a Lei 83/2017 e por que importa aos mediadores imobiliários
A Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, transpõe para o ordenamento jurídico português a Diretiva (UE) 2015/849 — a 4.ª Diretiva Anti-Branqueamento de Capitais (AMLD4). Esta lei estabelece as medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo (AML/CFT) aplicáveis a um conjunto alargado de entidades, entre as quais os mediadores imobiliários.
O setor imobiliário é historicamente usado para branqueamento de capitais: compra de imóveis com dinheiro de origem ilícita, transações por valores abaixo ou acima do mercado, recurso a sociedades-veículo para dissimular o verdadeiro proprietário. Estes padrões tornam o imobiliário num setor de alto risco para os reguladores europeus — e Portugal não é exceção.
O IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) é a autoridade de supervisão AML para este setor em Portugal. Desde 2022, o IMPIC intensificou a sua atividade inspetiva e as coimas aplicadas a empresas de mediação imobiliária têm aumentado significativamente de ano para ano.
2. Quem está obrigado?
Estão sujeitas à Lei 83/2017 todas as pessoas singulares e coletivas que exerçam atividade de mediação imobiliária licenciada em Portugal, nos termos da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro. Incluem-se:
- Empresas de mediação imobiliária com licença AMI
- Sócios e administradores que exerçam funções executivas
- Consultores e angariadores que atuem em nome da empresa
Não existe limiar mínimo de dimensão. Um mediador individual com licença AMI está sujeito às mesmas obrigações que uma grande rede de franchising.
3. Obrigações principais
3.1 Dever de identificação e diligência (KYC)
Antes de iniciar qualquer relação de negócio ou transação, o mediador deve:
- Identificar o cliente (nome, NIF, data de nascimento, morada) e verificar com documento original
- Identificar o beneficiário efetivo — quem é o proprietário final ou quem controla a operação (acima de 25% de participação)
- Avaliar o risco da relação de negócio (cliente, produto, geografia, canal)
- Para clientes de alto risco (PEPs, jurisdições de risco, transações incomuns): aplicar diligência reforçada
3.2 Conservação de registos
Todos os documentos de identificação e registos das transações devem ser conservados por mínimo de 7 anos após o fim da relação de negócio. Os documentos devem estar organizados de forma a permitir recuperação rápida em caso de inspeção do IMPIC.
3.3 Formação e política interna
As empresas com trabalhadores devem:
- Designar um responsável de compliance AML
- Implementar políticas e procedimentos internos documentados
- Garantir formação regular a todos os colaboradores expostos
4. Reporte ao IMPIC
Comunicação de operações suspeitas (COS)
Sempre que o mediador suspeite que uma operação está relacionada com branqueamento de capitais ou financiamento do terrorismo, deve comunicar ao IMPIC antes de executar a operação, se possível.
A comunicação é feita através do portal do IMPIC (sistema de reporte online) e deve incluir:
- Identificação do suspeito
- Descrição da operação e montante
- Motivo da suspeita
Proibição de tipping-off: É ilegal informar o cliente ou terceiros de que foi feita uma comunicação de suspeita.
Comunicação de operações em numerário
Operações com pagamentos em numerário acima de €10.000 devem ser reportadas ao IMPIC, independentemente de suspeita.
5. Sanções por incumprimento
O incumprimento da Lei 83/2017 expõe o mediador a coimas administrativas elevadas:
- Falta de identificação de clientes: €2.500 – €5.000.000
- Falta de reporte de operação suspeita: €2.500 – €5.000.000
- Falta de conservação de registos: €1.250 – €2.500.000
- Ausência de política interna documentada: €1.250 – €2.500.000
Além das coimas, o IMPIC pode aplicar sanções acessórias: inibição do exercício de funções, publicação da condenação, revogação da licença AMI.
6. Como o Alongside ajuda os mediadores imobiliários
Cumprir a Lei 83/2017 manualmente é moroso e propenso a erros. O Alongside é um software de compliance AML desenhado especificamente para o setor imobiliário português.
- KYC automatizado: identificação e verificação de clientes em minutos, com arquivo digital conforme
- Avaliação de risco automática: scoring de risco por cliente e operação, com alertas para situações de alto risco
- Reporte facilitado: geração automática de comunicações de operações suspeitas no formato IMPIC
- Arquivo de 7 anos: toda a documentação armazenada, organizada e acessível em auditoria
- Formação integrada: módulos de formação AML para a sua equipa
7. FAQ
O mediador individual (sem trabalhadores) também está obrigado?
Sim. A Lei 83/2017 aplica-se a toda a entidade com licença AMI, independentemente da dimensão.
Quando devo fazer diligência reforçada?
Sempre que o cliente seja uma PEP (pessoa politicamente exposta), a operação envolva países de alto risco, ou o perfil da transação seja incomum face ao cliente.
Tenho de me registar no IMPIC?
Sim, há um registo inicial obrigatório no IMPIC com informação sobre a estrutura da empresa, o responsável de compliance e as políticas implementadas.
O que acontece se não comunicar uma operação suspeita?
Para além da coima (até €5M), o mediador pode ser responsabilizado criminalmente se ficar provado cumplicidade ou negligência grave.
Posso usar registos em papel para cumprir o arquivo de 7 anos?
Sim, mas arquivos físicos são mais difíceis de recuperar rapidamente em inspeções. Um arquivo digital com documentos indexados é fortemente recomendado e cada vez mais esperado pelos auditores do IMPIC.
8. Próximo passo
A conformidade com a Lei 83/2017 não é opcional — e as inspeções do IMPIC estão a intensificar-se. Um único passo de KYC em falta ou um documento não arquivado pode despoletar uma coima de centenas de milhares de euros.
Fale com a Alongside para perceber como automatizar o compliance AML da sua empresa de mediação imobiliária.
