1. O que é a Lei 83/2017 e por que importa aos mediadores imobiliários
A Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, transpõe para o ordenamento jurídico português a Diretiva (UE) 2015/849 — a 4.ª Diretiva Anti-Branqueamento de Capitais (AMLD4). Esta lei estabelece as medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo (AML/CFT) aplicáveis a um conjunto alargado de entidades, entre as quais os mediadores imobiliários.
O setor imobiliário é historicamente usado para branqueamento de capitais: compra de imóveis com dinheiro de origem ilícita, transações por valores abaixo ou acima do mercado, recurso a sociedades-veículo. O IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) é a autoridade de supervisão AML para este setor em Portugal.
2. Quem está obrigado?
Estão sujeitas à Lei 83/2017 todas as pessoas singulares e coletivas que exerçam atividade de mediação imobiliária licenciada em Portugal, nos termos da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro. Incluem-se:
- Empresas de mediação imobiliária com licença AMI
- Sócios e administradores que exerçam funções executivas
- Consultores e angariadores que atuem em nome da empresa
3. Obrigações principais
3.1 Dever de identificação e diligência (KYC)
Antes de iniciar qualquer relação de negócio ou transação, o mediador deve:
- Identificar o cliente (nome, NIF, data de nascimento, morada) e verificar com documento original
- Identificar o beneficiário efetivo — quem é o proprietário final ou quem controla a operação (acima de 25% de participação)
- Avaliar o risco da relação de negócio (cliente, produto, geografia, canal)
- Para clientes de alto risco (PEPs, jurisdições de risco, transações incomuns): aplicar diligência reforçada
3.2 Conservação de registos
Todos os documentos de identificação e registos das transações devem ser conservados por mínimo de 7 anos após o fim da relação de negócio.
3.3 Formação e política interna
As empresas com trabalhadores devem:
- Designar um responsável de compliance AML
- Implementar políticas e procedimentos internos documentados
- Garantir formação regular a todos os colaboradores expostos
4. Reporte ao IMPIC
Comunicação de operações suspeitas (COS)
Sempre que o mediador suspeite que uma operação está relacionada com branqueamento de capitais ou financiamento do terrorismo, deve comunicar ao IMPIC antes de executar a operação, se possível.
A comunicação é feita através do portal do IMPIC (sistema de reporte online) e deve incluir:
- Identificação do suspeito
- Descrição da operação e montante
- Motivo da suspeita
Proibição de tipping-off: É ilegal informar o cliente ou terceiros de que foi feita uma comunicação de suspeita.
Comunicação de operações em numerário
Operações com pagamentos em numerário acima de €10.000 devem ser reportadas ao IMPIC, independentemente de suspeita.
5. Sanções por incumprimento
O incumprimento da Lei 83/2017 expõe o mediador a:
| Infração | Coima (pessoa coletiva) |
|---|---|
| Falta de identificação de clientes | €2.500 – €5.000.000 |
| Falta de reporte de operação suspeita | €2.500 – €5.000.000 |
| Falta de conservação de registos | €1.250 – €2.500.000 |
| Ausência de política interna documentada | €1.250 – €2.500.000 |
Além das coimas, o IMPIC pode aplicar sanções acessórias: inibição do exercício de funções, publicação da condenação, revogação da licença AMI.
6. Como o Alongside ajuda os mediadores imobiliários
Cumprir a Lei 83/2017 manualmente é moroso e propenso a erros. O Alongside é um software de compliance AML desenhado especificamente para o setor imobiliário português.
Com o Alongside:
- KYC automatizado: identificação e verificação de clientes em minutos, com arquivo digital conforme
- Avaliação de risco automática: scoring de risco por cliente e operação, com alertas para situações de alto risco
- Reporte facilitado: geração automática de comunicações de operações suspeitas no formato IMPIC
- Arquivo de 7 anos: toda a documentação armazenada, organizada e acessível em auditoria
- Formação integrada: módulos de formação AML para a sua equipa
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7. FAQ
O mediador individual (sem trabalhadores) também está obrigado?
Sim. A Lei 83/2017 aplica-se a toda a entidade com licença AMI, independentemente da dimensão.
Quando devo fazer diligência reforçada?
Sempre que o cliente seja uma PEP (pessoa politicamente exposta), a operação envolva países de alto risco, ou o perfil da transação seja incomum face ao cliente.
Tenho de me registar no IMPIC?
Sim, há um registo inicial obrigatório no IMPIC com informação sobre a estrutura da empresa, o responsável de compliance e as políticas implementadas.
O que acontece se não comunicar uma operação suspeita?
Para além da coima (até €5M), o mediador pode ser responsabilizado criminalmente se ficar provado cumplicidade ou negligência grave.
8. Próximo passo
A conformidade com a Lei 83/2017 não é opcional — e as inspeções do IMPIC estão a intensificar-se.
Veja como o Alongside simplifica o seu compliance AML:
